Ιδρυτής και CEO, TERRE ΙΚΕ
Η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου στις συναλλαγές επανέρχεται στη νομοθετική ατζέντα. Σύμφωνα με την Ολομέλεια των Προέδρων των Δικηγορικών Συλλόγων, το σχέδιο διατάξεων του Υπουργείου Δικαιοσύνης για τον νέο Κώδικα Δικηγόρων την προβλέπει σε εμπράγματες και ενοχικές δικαιοπραξίες άνω των 50.000 ευρώ [1]. Το νομοσχέδιο παρουσιάστηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 [2]. Έως την 1η Νοεμβρίου 2026 δεν έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση ούτε έχει κατατεθεί στη Βουλή [3][4].
Υπάρχει, επομένως, χρόνος για το ερώτημα που προηγείται του «ναι» ή του «όχι»: με ποια στοιχεία αποφασίζεται ένα τέτοιο μέτρο.
Τι άλλαξε το 2012
Ο ν. 4093/2012 αντικατέστησε το άρθρο 42 του ν.δ. 3026/1954. Για το συμβολαιογραφικό έγγραφο με αντικείμενο την από επαχθή αιτία σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση, τροποποίηση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα, η παράσταση δικηγόρου έγινε υποχρεωτική «μόνο για τον αποκτώντα το σχετικό δικαίωμα» και μόνο όταν η αξία υπερέβαινε τις 80.000 ευρώ. Εξαιρέθηκαν η εξάλειψη υποθηκών και προσημειώσεων, η διανομή, η ανταλλαγή και οι χαριστικές συμβάσεις. Η τρίτη παράγραφος έκλεισε το ζήτημα: από 1.1.2014 η παράσταση «είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη» [5].
Σήμερα ο Κώδικας Δικηγόρων (ν. 4194/2013) ρυθμίζει τι συμβαίνει όταν ο δικηγόρος παρίσταται: γίνεται ειδική μνεία στο συμβόλαιο και ο συμβολαιογράφος επισυνάπτει απόδειξη του δικηγορικού συλλόγου (άρθρο 74 παρ. 4) [6]. Η παρουσία είναι δυνατή, όχι υποχρεωτική.
Γιατί καταργήθηκε
Ο τίτλος του ν. 4093/2012 εντάσσει τη ρύθμιση στα «Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής του ν. 4046/2012», του νόμου του δεύτερου Μνημονίου [5]. Στον δημόσιο διάλογο η αλλαγή αποδίδεται στην απελευθέρωση των επαγγελμάτων και στη μείωση του κόστους μεταβίβασης για τους πολίτες [7]. Η αιτιολογία είναι γνωστή. Δημοσιευμένη αποτίμηση του αποτελέσματός της, δώδεκα χρόνια μετά, δεν εντοπίσαμε.
Τι προτείνεται τώρα
Η Ολομέλεια χαρακτήρισε την πρόβλεψη «διαχρονικό αίτημα του δικηγορικού σώματος για την ασφάλεια δικαίου και την προάσπιση των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων» και σημείωσε ότι εκκρεμούσε η έγκριση του Πρωθυπουργού και των συναρμόδιων Υπουργών [1]. Η κυβερνητική ανακοίνωση της 30ής Σεπτεμβρίου αναφέρει, μεταξύ των αξόνων του νομοσχεδίου, τη «διεύρυνση του θεσμικού ρόλου του δικηγόρου στις συναλλαγές», χωρίς να εξειδικεύει όριο, υπόχρεους ή αμοιβή [2]. Κατά δημοσίευμα της ίδιας ημέρας, η αμοιβή θα καταβάλλεται με γραμμάτιο προκαταβολής κλιμακωτού ύψους, σε τρεις ζώνες αξίας, με ποσό που θα καθοριστεί, και στόχος είναι η ψήφιση έως το τέλος του έτους [8].
Το ζήτημα των εξαιρέσεων έχει ήδη ανοίξει. Ο Κώδικας Συμβολαιογράφων εξαιρεί από το άρθρο 42 τους δικαστικούς και εισαγγελικούς λειτουργούς, το κύριο προσωπικό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, τους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες (άρθρο 11 παρ. 7 ν. 2830/2000). Η Ένωση Δικαστών και Εισαγγελέων ζήτησε, με επιστολή που δημοσιεύθηκε στις 16.9.2026, την επικαιροποίηση της εξαίρεσης [9].
Τι δεν έχει μετρηθεί
Η παρουσία δικηγόρου μπορεί να προσφέρει ανεξάρτητη συμβουλή και έλεγχο προς όφελος του εντολέα. Η υποχρεωτικότητά της, όμως, συνεπάγεται κόστος για κάθε συναλλαγή πάνω από το όριο. Για να τεκμηριωθεί, χρειάζεται μέτρο σύγκρισης. Πόσες διαφορές, ακυρότητες ή απάτες προέκυψαν μετά το 2014 από συμβόλαια με δικηγόρο και πόσες από συμβόλαια χωρίς δικηγόρο.
Τα πρωτογενή στοιχεία, κατ’ αρχήν, υπάρχουν. Κάθε παράσταση δικηγόρου σημειώνεται στο συμβόλαιο και συνοδεύεται από απόδειξη του δικηγορικού συλλόγου [6], και κάθε μεταβίβαση ακινήτου καταχωρίζεται σε δημόσιο βιβλίο, στο Κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο. Δημοσιευμένη μέτρηση που να τα αξιοποιεί για να απαντήσει στο ερώτημα δεν εντοπίσαμε. Το πραγματικό κενό βρίσκεται εδώ: ανάμεσα στα δεδομένα και την αξιοποίησή τους.
Το προσύμφωνο
Η συζήτηση αφορά κυρίως το οριστικό συμβόλαιο. Όπου όμως υπάρχει προσύμφωνο, ο πωλητής δεσμεύεται εκεί πρώτα. Κατά τον Αστικό Κώδικα, το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για την κύρια σύμβαση (άρθρο 166), οι συμβάσεις για εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα γίνονται ενώπιον συμβολαιογράφου (άρθρο 369) και η δικαιοπραξία χωρίς τον απαιτούμενο τύπο είναι άκυρη (άρθρο 159) [10].
Στην πράξη υπογράφονται και ιδιωτικά προσύμφωνα. Όποιος υπογράφει τέτοιο έγγραφο χωρίς να γνωρίζει την ακυρότητά του, πιέζεται να τηρήσει όρους που δεν τον δεσμεύουν. Όποιος υπογράφει ενώπιον συμβολαιογράφου, δεσμεύεται πλήρως πριν από τους ελέγχους του οριστικού σταδίου. Αν και πώς η νέα ρύθμιση θα καλύψει το προσύμφωνο, θα φανεί μόνο από το επίσημο κείμενο.
Σε αυτό ακριβώς το σημείο απευθύνεται το SellerShield, εφαρμογή τεχνητής νοημοσύνης που σχεδίασε η TERRE ΙΚΕ για την προστασία του πωλητή ακινήτου. Ο πωλητής ανεβάζει το σχέδιο του προσυμφώνου πριν υπογράψει. Η εφαρμογή ελέγχει τον τύπο και τους όρους, εντοπίζει τα σημεία κινδύνου και, όταν ο κίνδυνος είναι αυξημένος, συστήνει δικηγόρο της επιλογής του πωλητή. Δεν υποκαθιστά τον δικηγόρο. Εξασφαλίζει ότι ο πωλητής ξέρει τι υπογράφει. Η σχετική εισήγηση κατατέθηκε στον Υπουργό Δικαιοσύνης στις 6 Αυγούστου 2026 [11].
Πέντε ερωτήματα για το επίσημο κείμενο
Η ορθότητα του μέτρου θα κριθεί στις λεπτομέρειες. Το κείμενο που θα κατατεθεί οφείλει να απαντήσει με σαφήνεια:
- Ποιος υποχρεούται: μόνο ο αποκτών, όπως το 2012, ή κάθε συμβαλλόμενος;
- Τι ελέγχει ο δικηγόρος και με ποια ευθύνη;
- Πόσο κοστίζει σε κάθε συμβαλλόμενο και ποιος το καταβάλλει;
- Ποιες εξαιρέσεις ισχύουν και με ποιο κριτήριο;
- Πώς συμπληρώνει ο έλεγχος τις αρμοδιότητες του συμβολαιογράφου και του Κτηματολογίου;
Μια τεκμηριωμένη επιλογή προϋποθέτει στοιχεία για το μέγεθος και τη φύση των κινδύνων, σύγκριση κόστους και οφέλους και αξιολόγηση εναλλακτικών μέτρων. Χωρίς αυτά, ούτε η κατάργηση του 2012 ούτε η επαναφορά του 2026 μπορεί να παρουσιαστεί ως αποδεδειγμένη λύση.
Το ερώτημα δεν είναι αν ο δικηγόρος χρειάζεται στη συναλλαγή. Είναι πού, για ποιον και με ποια τεκμηρίωση.
Το κείμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή για συγκεκριμένη υπόθεση. Τα στοιχεία ελέγχθηκαν την 1η Νοεμβρίου 2026.
Πηγές
[2] Ελληνική Κυβέρνηση, Ανακοίνωση για τη συνεδρίαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 30ής Σεπτεμβρίου 2026
[3] opengov.gr, Υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαβουλεύσεις (έλεγχος 1.11.2026)
[4] Βουλή των Ελλήνων, Κατατεθέντα σχέδια και προτάσεις νόμων (έλεγχος 1.11.2026)
[8] Capital.gr, «Στο Υπουργικό Συμβούλιο ο Κώδικας Δικηγόρων», 30.9.2026 (δευτερογενής πηγή)
[11] TERRE ΙΚΕ, SellerShield: προστασία του πωλητή ακινήτου στο προσύμφωνο