Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: ευθύνη νομοθέτη

Αλέξανδρος Δουκάκης
Founder & CEO, TERRE ΙΚΕ

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε τον Ιούλιο του 2026 νομοθετική πρωτοβουλία για τη ριζική αναμόρφωση του πλαισίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας. Στην επίσημη παρουσίασή του καταγράφονται 1.116 νομοθετήματα για την οριζόντια ιδιοκτησία [1].

Γιατί το πλαίσιο του 1929 εξαντλήθηκε, το εξετάσαμε στη σειρά «Νόμος περί συνιδιοκτησίας». Εδώ μας απασχολεί κάτι άλλο: ποιος αποφασίζει την αντικατάσταση και τι οφείλουμε εμείς σε αυτήν.

Ο νομοθέτης ασκεί λειτούργημα

Κατά το άρθρο 26 του Συντάγματος, τη νομοθετική λειτουργία ασκούν η Βουλή και ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας [2]. Τα άρθρα τα συντάσσουν ειδικοί, η απόφαση όμως είναι λειτούργημα. Το δυσκολότερο μέρος της είναι να κριθεί πότε ένας νόμος σηκώνει ακόμη επισκευή και πότε πρέπει να αντικατασταθεί.

Τάσσομαι ανοιχτά υπέρ της αντικατάστασης του πλαισίου του 1929. Είναι τολμηρή επιλογή, γιατί η τροποποίηση είναι πάντα ευκολότερη. Με το κείμενο αυτό αναζητώ οπαδούς.

Η δημόσια διαβούλευση ως πρόληψη

Όταν ένας νόμος παλεύει επί δεκαετίες με την καθημερινότητα, ακολουθεί η θεραπεία: νέες διατάξεις, ΚΥΑ, προεδρικά διατάγματα. Η θεραπεία έρχεται αφού κάποιος έχει ήδη πληρώσει το λάθος.

Η πρόληψη λέγεται δημόσια διαβούλευση. Ο ν. 4622/2019 την προβλέπει για τα νομοσχέδια, κατά κανόνα για δύο εβδομάδες στο opengov.gr [3]. Είναι η αγορά της αρχαίας Αθήνας στη σημερινή της μορφή.

Η υποχρέωση, ηθική και αντικειμενική

Έχουμε υποχρέωση, ηθική και αντικειμενική, να φροντίσουμε ώστε ο νέος νόμος να είναι προσαρμοσμένος στις τρέχουσες ανάγκες της Ελλάδας και εναρμονισμένος με την Ευρωπαϊκή Ένωση.

Η ηθική υποχρέωση ξεκινά από την εστία, που ήταν και θα είναι δεμένη με την ανθρώπινη φύση. Όσοι εφαρμόζουν κάθε μέρα τον νόμο του 1929 ξέρουν πού δεν λειτουργεί. Η γνώση τους πρέπει να φτάσει στη διαβούλευση, και όχι εκ των υστέρων στο δικαστήριο.

Η αντικειμενική υποχρέωση έχει δύο μέτρα. Το πρώτο είναι η ελληνική πραγματικότητα, όπως την καταγράφει το ίδιο το Υπουργείο: βραχυχρόνιες μισθώσεις, αντιπαροχή, οικόπεδα εξ αδιαιρέτου, πλειοψηφίες έως και 100% για την τροποποίηση κανονισμού [1].

Το δεύτερο είναι η Ευρώπη. Το άρθρο 345 της Συνθήκης για τη λειτουργία της ΕΕ ορίζει ότι οι Συνθήκες δεν προδικάζουν το καθεστώς της ιδιοκτησίας στα κράτη μέλη [4]. Το κτίριο, όμως, το ρυθμίζει ήδη η Ένωση με την οδηγία (ΕΕ) 2024/1275, όπως αναλύσαμε τον Αύγουστο. Ένα παράδειγμα αρκεί. Το άρθρο 14 παρ. 8 ζητά από τα κράτη μέλη να άρουν τα εμπόδια για την εγκατάσταση ιδιωτικού σημείου φόρτισης ιδίας χρήσης σε κτίρια κατοικιών με θέσεις στάθμευσης, μεταξύ αυτών και την ανάγκη συναίνεσης των συνιδιοκτητών. Το αίτημα απορρίπτεται μόνο για σοβαρούς και νόμιμους λόγους, με την επιφύλαξη της εθνικής νομοθεσίας περί ιδιοκτησίας και μισθώσεως [5]. Η ευρωπαϊκή υποχρέωση θα κριθεί στη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας.

Όταν ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας αναρτηθεί στο opengov.gr, ας τον διαβάσουμε άρθρο προς άρθρο και ας σχολιάσουμε επώνυμα και τεκμηριωμένα. Η αντικατάσταση είναι έργο του νομοθέτη. Η ποιότητά της θα κριθεί και από τη δική μας συμμετοχή.

Το κείμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή για συγκεκριμένη υπόθεση. Τα στοιχεία ελέγχθηκαν στις 10 Νοεμβρίου 2026.

Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: η αντικατάσταση ως ευθύνη του νομοθέτη

Ο νομοθέτης ασκεί λειτούργημα

Η δημόσια διαβούλευση ως πρόληψη

Η υποχρέωση, ηθική και αντικειμενική

Πηγές